Restaurer une maison historique : 8 conseils et astuces avant de se lancer

Bienvenue sur immobilier-portage.fr, une rubrique hebdomadaire qui alterne entre des récapitulatifs des maisons historiques sur le marché et des réponses aux questions que nous nous posons depuis toujours sur les structures anciennes.

La restauration d’une maison historique n’est pas une mince affaire. Non seulement il faut prendre des précautions particulières lorsqu’il s’agit de structures et de matériaux de construction anciens, mais les vieilles maisons sont pleines de surprises et les coûts peuvent s’accumuler rapidement. Mais s’il y a une chose que nous avons apprise, c’est qu’une rénovation bien faite peut transformer un cauchemar en une maison de rêve.

Trouver la bonne propriété

Le premier défi consiste à trouver une vieille maison à restaurer. Consultez tous les sites d’annonces immobilières et parlez aux agents immobiliers pour trouver une propriété dans votre fourchette de prix. Il peut être difficile de voir le potentiel, mais vous devez faire preuve d’imagination et voir au-delà de la vétusté et du délabrement. Tenez compte des aspects qui ajouteront de la valeur, comme la proximité de l’école et des commodités, le stationnement hors route et la taille du terrain. Examinez plusieurs candidats potentiels et notez tous les problèmes graves. La plupart d’entre eux sont réparables, mais les dommages graves à la structure de la propriété sont un signal d’alarme important à éviter. Les dégâts des eaux et les affaissements sont les deux principaux éléments à rechercher.

Évaluation d’une vieille maison

Avant de signer sur la ligne pointillée, vous devriez toujours faire le tour d’une propriété potentielle avec un expert qui peut identifier tous les problèmes à prendre en compte. Il peut s’agir de problèmes potentiellement coûteux tels que l’affaissement, les problèmes structurels et les matériaux dangereux comme l’amiante, ainsi que l’humidité et les moisissures. L’expert produira un rapport détaillant ces problèmes et soulignera les réparations et modifications majeures que vous devrez effectuer.

Lorsque l’accès à une maison est limité parce qu’elle n’est pas sûre, il est toujours utile d’inspecter l’extérieur pour avoir une idée des coûts de réparation. Cependant, vous devez vous préparer à ce que des problèmes cachés à l’intérieur de la propriété entraînent des coûts importants. Ne prenez pas le risque d’acheter une maison non visible si vous n’avez pas le budget nécessaire pour couvrir le pire des scénarios.

Ceci étant dit, une maison à retaper qui a besoin d’attention ne doit pas être rayée de votre liste. Il est important de peser soigneusement le pour et le contre et de prendre une décision en connaissance de cause. Découvrez la valeur plafond de maisons similaires dans la même rue – Rightmove et Zillow fournissent tous deux des moyennes par quartier.

Pour éviter de faire une perte, la somme combinée du prix de la maison et des travaux nécessaires doit être inférieure à ce chiffre. Par exemple, le coût d’une simple révision de l’intérieur devrait être relativement faible, alors que les réparations de gros éléments comme le toit ou les fondations pourraient entraîner des factures importantes.

Vous devez également vérifier les raccordements de la maison Nantaise, par exemple, si elle dispose du gaz, de l’eau, de l’électricité et des égouts, ou si vous devez payer pour les mettre en place. Les propriétés anciennes et abandonnées depuis longtemps peuvent ne pas disposer de ces services et, le cas échéant, ne pas être conformes aux normes modernes, ce qui peut entraîner une rénovation coûteuse.

Projets de rénovation de maisons : changements structurels

Il existe de nombreuses façons de transformer l’agencement d’une vieille maison, qu’il s’agisse d’une extension vers le haut ou vers l’extérieur, de la suppression de murs intérieurs ou de la transformation d’espaces superflus comme les greniers et les sous-sols.

Si votre propriété occupe un petit terrain et que votre budget est serré, vous pouvez choisir de transformer un garage existant en un espace de vie supplémentaire. En revanche, si vous disposez d’un grand jardin, vous pouvez opter pour une extension à deux étages, mais vous devez tenir compte de la manière dont votre nouvelle extension s’intégrera au tissu original du bâtiment.

Quelle que soit la voie de rénovation choisie, vous devrez vérifier si votre projet nécessite un permis d’urbanisme ou un permis de construire. Au Royaume-Uni, certains types d’extension et de rénovation sont considérés comme des aménagements autorisés et ne nécessitent donc pas de permis de construire. En revanche, aux États-Unis, tout projet impliquant des ajouts ou des modifications structurelles à votre maison ou à ses systèmes mécaniques nécessite un permis de construire.

D’autres facteurs, tels que les zones de conservation et les bâtiments protégés, peuvent également influer sur la nécessité d’obtenir une autorisation officielle pour votre projet ; vous devez donc toujours vous renseigner auprès des autorités locales chargées de l’urbanisme.

Lorsque le projet est en cours, il est bon de partager un calendrier des travaux avec vos entrepreneurs afin d’éviter les malentendus et les retards coûteux. Si vous prévoyez une rénovation de grande ampleur, il peut être plus facile de faire appel à un chef de projet professionnel ou de confier la supervision des travaux à votre entrepreneur principal.

Une fois les travaux terminés, vous devrez demander à un inspecteur du bâtiment d’approuver tous les travaux de structure, ainsi que les modifications apportées à la plomberie, au chauffage, à l’électricité et à la mécanique.

Vivre dans une vieille maison est un engagement

Les dégâts des eaux sont l’ennemi

Vous comptez sur des éléments tels que les planchers radiants – ou même simplement sur une pièce chauffée ou refroidie de manière uniforme – comme un must ? Alors vivre dans une maison ancienne, avec ses irrégularités, n’est peut-être pas fait pour vous.

« Si vous achetez une maison historique parce que vous aimez les vieilles fenêtres en verre ondulé et l’esprit des planchers, » dit Gambrel, « vous devez comprendre que vous ne pourrez pas avoir certains des conforts de créature qui viennent avec la vie du 21ème siècle. »

« Je ferais tout sur terre pour conserver ce verre ondulé dans les fenêtres, même si cela signifie avoir une pièce pleine de courants d’air », ajoute Gambrel. « Je mettrais simplement un autre pull. Mais, si vous n’êtes pas cette personne, alors ce n’est pas la bonne maison pour vous. »

« Les dégâts des eaux sont sérieux, importants, et il faut s’en occuper », dit Gambrel. « Les dégâts des eaux ont des effets à long terme comme la pourriture sèche. De plus, les insectes adorent les environnements humides. »

Gardez l’œil ouvert – en particulier autour des plafonds, des planchers et des fenêtres – pour détecter les signes de dégâts des eaux. Cela pourrait être le signe de graves problèmes structurels.

La plaque d’appui est un élément auquel il faut prêter une attention particulière. La plaque d’appui est l’élément horizontal le plus bas de la structure qui entoure l’ensemble des fondations. Tous les supports structurels verticaux de la maison sont fixés à la lisse basse.

« La plaque d’appui est la plus vulnérable à l’eau, car elle se trouve à proximité du sol humide », explique M. Gambrel. « Si les planchers sont de travers, c’est peut-être à cause d’une plaque de seuil déformée, car c’est toute la structure sur laquelle repose la maison. »

Constituez une équipe pour vous aider

Un entrepreneur et un inspecteur peuvent vous aider à estimer la quantité de travaux à effectuer et leur coût. Mais il pourrait être utile de rechercher des personnes ayant de l’expérience dans la préservation historique.

« Vous avez besoin d’un historien local ou d’un entrepreneur qui restaure des maisons historiques. Ce sont eux qui peuvent vous apporter le plus d’aide et vous parler du processus de restauration à effectuer », explique M. Gambrel.

Et, par-dessus tout, toute personne que vous faites venir doit comprendre votre objectif ultime de restauration de la propriété. « Beaucoup de gens ne comprennent pas la différence entre la préservation et le fait d’arracher quelque chose et de recommencer à zéro », explique Mme Gambrel. Vous avez besoin de personnes talentueuses qui peuvent vous aider dans le processus de restauration d’une vieille maison. »

Vous avez un budget à respecter ? Commencez petit

Faites preuve d’intelligence dans vos investissements

Si les maisons anciennes – quelle que soit leur taille – auront probablement toutes besoin de mises à jour et de rénovations, si vous n’avez pas des fonds illimités, cherchez une maison plus petite, qui sera plus facile à gérer.

« Achetez des matériaux de qualité et rénovez moins – je plaiderai toujours pour cela », déclare Gambrel, dont la rénovation de la maison Captain Overton à Sag Harbor comprend des fenêtres à double vitrage en acajou, des ferrures en laiton conçues sur mesure et des manteaux en marbre récupérés. « Je préfère vivre dans une minuscule boîte à sel coloniale du XVIIIe siècle parfaitement restaurée plutôt que dans un manoir en ruine avec de mauvaises tuiles. »

Travaux de démolition pendant les premières phases de la rénovation de la maison du capitaine Overton. Avec l’aimable autorisation de Steven Gambrel.

Même si vous ne prévoyez pas de vendre un jour, Steven Gambrel affirme qu’il est judicieux de tenir compte de la valeur de revente lors de l’établissement du budget. « Il coûte généralement la même somme d’argent pour rénover une maison dans plusieurs endroits différents, indépendamment de ce que le marché immobilier local peut supporter », dit-il. « Vous ne voulez pas surinvestir dans une maison qui ne vous rapportera pas autant. »

À cette fin, recherchez les prix de vente des maisons entièrement rénovées dans la région et laissez ces informations vous guider dans la structuration de votre budget. Un moyen facile de préserver le budget consiste à choisir les cheminées à restaurer.

Souvent, dans les maisons à rénover, les cheminées doivent être regarnies ou leur maçonnerie réparée – un processus qui, selon M. Gambrel, peut coûter plus de 12 000 dollars par cheminée. Si vous trouvez un endroit avec plusieurs foyers – et cheminées – il peut être judicieux de choisir ceux à réparer.

Commencez par le toit, les fenêtres et la maçonnerie

Il peut être tentant de choisir tout de suite les armoires de cuisine et les échantillons de peinture, mais les premières étapes de la rénovation doivent être pratiques plutôt qu’esthétiques. « C’est comme gérer une crise – il faut d’abord réparer les choses qui vont empêcher tout dommage futur de se produire », dit Gambrel. « Il faut rendre la maison étanche. Réparez le toit, les fenêtres et la maçonnerie. »

Parfois, l’emplacement de la maison est directement lié à la résistance et à la qualité des matériaux de construction. « Le grave problème que vous trouverez dans certaines régions est qu’il y a parfois du sable dans le mortier. Cela affecte négativement son intégrité », explique M. Gambrel. « Parce qu’il y a tellement de sable dans la terre ici à Long Island, de nombreuses cheminées du 18ème siècle ont été faites avec ce mortier plus faible, donc la maçonnerie sera plus faible et aura besoin de plus d’attention. »

Les foyers et les cheminées sont un bon endroit pour vérifier si le mortier a besoin d’être réparé, un processus appelé rejointoiement. Il suffit d’utiliser ses mains pour effectuer un test préliminaire avant de faire appel à des spécialistes : « Si vous ne voyez pas de mortier manquant [entre les briques/pierres d’une maison], utilisez vos doigts pour toucher et tapoter sur le mortier pour voir s’il se détache. »

Ajouter une extension de maison ?

Les extensions de maison Cybel pour maison ancienne offrent une solution idéale pour ceux qui cherchent à agrandir leur espace de vie tout en conservant le charme et l’authenticité de leur maison ancienne.

Les maisons anciennes ont souvent un cachet et un style architectural uniques, ce qui en fait des biens précieux. Cependant, elles peuvent parfois manquer d’espace, en particulier pour répondre aux besoins modernes d’une famille. Les extensions de maison Cybel sont conçues pour s’intégrer harmonieusement à l’architecture existante, en respectant les caractéristiques esthétiques de la maison ancienne.

L’une des caractéristiques clés des extensions de maison Cybel pour maison ancienne est la flexibilité de conception. Chaque projet est personnalisé en fonction des besoins et des souhaits du propriétaire, en tenant compte de la structure de la maison existante et de son environnement. Les matériaux utilisés, tels que la pierre, le bois et la tuile, sont soigneusement sélectionnés pour correspondre au style de la maison ancienne.

La technologie est votre amie

Embrassez les bizarreries non menaçantes

Bien que M. Gambrel prévienne que la mise à jour des systèmes de chauffage, de climatisation et d’électricité d’une maison modulaire est facilement la partie la plus coûteuse de toute rénovation, ne craignez pas que l’exécution des mises à jour nécessite la suppression de tous les détails d’époque que vous avez commencé à aimer.

« La technologie a été extrêmement favorable à la préservation : vous pouvez décomposer un système mécanique en petites unités, alimenter les étages supérieurs à partir du grenier et les étages inférieurs à partir du sous-sol », explique M. Gambrel. « C’est ce qu’on appelle un système divisé, et c’est un très bon moyen de ne pas endommager autant le tissu historique de la maison. »

Le grand lit, niché dans la niche créée par la nouvelle salle de bains, qui se trouve derrière le mur de droite. L’imposte au-dessus du lit laisse entrer la lumière dans la salle de bains. Avec l’aimable autorisation de Steven Gambrel.

La remise à niveau des sols irréguliers d’une vieille maison peut être un processus long et coûteux. Pourquoi ne pas les intégrer dans le design de la maison ? « À Manhattan, j’ai une maison qui a été construite en 1827. Elle est de travers ! Alors je l’ai laissée de travers », raconte Gambrel. « J’ai conçu toutes les menuiseries, comme les plinthes, pour qu’elles s’adaptent aux sols de travers. La plinthe peut avoir une hauteur de 6 pouces à un endroit et de 8 pouces à un autre. »

De même, si vous cherchez à savoir où ajouter des salles de bains et des placards, essayez de considérer le problème comme une opportunité. La maison restaurée du capitaine Overton possède une chambre avec un lit intégré dans une niche qui a été créée lorsque Gambrel a ajouté une salle de bains au deuxième étage.

Il s’agit de savoir ce qu’il faut sacrifier pour préserver le reste. « Je préfère maintenir l’intégrité de trois pièces convaincantes et compromettre la quatrième plutôt que de supprimer les quatre et de me retrouver avec quatre espaces moyens », déclare Gambrel. « Vous devez en faire une opportunité créative. C’est là que se trouvent la beauté, le charme et la bizarrerie d’une rénovation. »